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萬科物業“接管”鼓浪嶼 龍頭物業城市服務布局加速
作者:   來源:   日期:2020-05-27

頭部物業公司加速布局城市服務的同時,物業盈利的頑疾也依舊存在。但業內對城市服務的未來充滿信心,城市服務模式將不斷成熟,在規模擴大后將擁有明確的盈利前景。

從1981年第一家物業公司誕生以來,很長一段時間內,中國的物業企業都以“售后”的形象尾隨在房企之后。

而如今,歷經約40年的發展,逐步壯大的龍頭物企的野心,早已不再是社區管家,開始從單一的社區管理,轉變為“城市服務商”。

萬科物業接管橫琴、鼓浪嶼,保利物業接管西塘……與以往的物業服務不同,“物業城市”的概念,拓寬了物業服務的邊界,將整個城市看作一個大的物業社區,進行運營和管理。

頭部物業加速布局城市服務的同時,物業盈利的頑疾也依舊存在。但業內對城市服務的未來充滿信心,城市服務模式將不斷成熟,在規模擴大后將擁有明確的盈利前景。

大物業遠景

作為“三駕馬車”之一,萬科物業在城市空間服務上再進一步。

近日,萬科物業與廈門思明市政園林管理有限公司、廈門市思環保潔服務有限公司,共同成立廈門市思明城市資源經營管理有限公司,為鼓浪嶼提供整體運營服務。

業務范圍包括,鼓浪嶼的公有房產運營管理、歷史建筑保護、文化提升;以及服務市政、園林、市容、環衛等方面。

這也意味著,萬科“物業城市”的新型空間管理版圖進一步擴大。

所謂“物業城市”,即運用市場機制,通過“專業服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式,對城市公共空間、公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務+運營”,包含市政養護、物業管理、市民生活服務等多元化、多領域業務。

早在2017年,萬科物業就開始了它的城市服務計劃,提出“物業城市”管理模式。

新業務的第一個項目,是在珠海的橫琴新區,萬科物業負責橫琴新區區域內公共空間的管理與運營;同時,基于該項目上的實踐,萬科推出新型空間管理模式,即城市空間整合服務。

隨后,該模式拓展至雄安新區、成都高新區、廣州白云設計之都等多地,如今再度擴展至廈門鼓浪嶼。

萬科物業總裁朱保全表示,城市物業領域連續重大項目的落地,意味著公司空間服務“三駕馬車”模型完成搭建,即CS社區空間,BS商企空間,US城市空間。

而物業服務開始走向城市管理,也是近年來的趨勢。

就在萬科物業牽手鼓浪嶼之后,龍湖智慧服務宣布,與岳陽城陵磯臨港經營管理有限公司簽署合約。

龍湖智慧服務表示,將對城陵磯新港區規劃占地面積100平方公里的區域,進行運營管理服務,以城陵磯新港區為起點,聚焦“港產城”積極探索城市服務創新模式。

另一龍頭物業企業則更早開始進軍城市。

2016年,保利物業先后在嘉善縣下屬天凝鎮、大云鎮、陶莊鎮、西塘景區以及上海市羅店鎮等地布局,相較于萬科攜手的城市管理,保利物業更多的參與進城鎮公共服務管理。

探索公共服務新模式的同時,保利物業也攜同其業務布局地的市區政府,連續舉辦了兩屆“中國社會治理與協同創新鎮長論壇”,在2018年論壇上,保利物業正式提出了“鎮興中國”公共服務品牌。

無獨有偶,碧桂園服務也在2015年時,與陜西省韓城市市政府達成戰略合作關系,共同出資成立韓城碧桂園城市服務有限公司,啟動城市服務新模式;2018年又正式推出“城市共生計劃”。

頭部物企都在加速布局城市服務,萬科物業總裁朱保全表示,截至去年底,萬科與全國10個以上的城市在商談城市服務項目,未來這一數字還會升至30個城市。

盈利模式探索

物業拓展服務邊界的同時,新項目的盈利能力一直都是關注的重點。

以公布財報的上市物企為例,保利物業2019年財報顯示,在管面積2.87億平方米中,來自公共及其他物業的面積達1.4億平方米,占比達48.9%,同比增長105%,甚至超過了住宅社區48.4%的在管面積。

當然這一定程度上也歸結于公建項目立足于城市,項目自身占地面積較大。但從數量上看,保利物業2019年總計1010個在管項目中,公建物業項目為266個,占比也達26.33%。

而與之相反的,住宅業務仍是主要收入來源。2019年保利物業住宅社區業務占總收入的74.5%,非住宅物業中,公共及其他物業收入達 4.8 億,同比增長115%,僅占總收入的12.5%。

占比持續上升的公建物業,收入能力卻還沒跟上,盈利也需加強。

在保利物業2019年公布的財報中,相較于營收與凈利潤同比都有40%以上的增幅,但公司整體凈利率僅為8.4%,同比增長0.5個百分點,毛利率約為20.3%,同比增長0.2個百分點。

中信建投證券研報顯示,公共類物業中單價和毛利率較低的城鎮公共服務物業可能擴展過快,導致保利物業的凈利潤率難以維持在原有水平,盈利增長不達預期。

事實上,在新業務不斷向外擴張的同時,物業企業都面臨著一定的盈利壓力。

克而瑞物管數據顯示,2016年萬科物業的營業成本約為33億元,而2019年達到103億元,增長了212%。同時,2019年萬科物業營業利潤


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